Glosario NPL/REO: términos esenciales del mercado de activos problemáticos en España

Términos principales (A–Z)

AVM (Automated Valuation Model)

Modelo estadístico que estima el valor de mercado de un activo inmobiliario de forma automática, basándose en comparables de mercado (ventas recientes, precios por zona, tipología del activo). Se usa para valoración masiva de activos residenciales en tapes NPL. Los principales proveedores de AVM en España son TINSA, Gesvalt e Idealista Data.

BPO (Broker Price Opinion)

Valoración de un activo inmobiliario realizada por un agente inmobiliario local con conocimiento del mercado específico. Se usa para activos singulares donde el AVM tiene baja confianza (suelos, inmuebles rurales, activos históricos, locales en zonas ilíquidas). No es automatizable: requiere un agente que visite o conozca el activo.

Cartera NPL

Conjunto de préstamos morosos y/o activos REO que se agrupan para su venta, gestión o análisis. Una cartera NPL puede contener cientos o miles de activos de distintos tipos y localizaciones. Los fondos de inversión compran carteras NPL completas, normalmente a descuento sobre el valor nominal.

Dación en pago

Acuerdo por el que el deudor entrega el inmueble hipotecado al banco o fondo a cambio de la cancelación total o parcial de la deuda. La dación en pago evita el proceso de ejecución hipotecaria. En España está regulada y es frecuente como salida negociada en carteras NPL.

DCF (Discounted Cash Flow)

Metodología de valoración financiera que proyecta los flujos de caja esperados de un activo o cartera y los descuenta a valor presente usando una tasa de descuento que refleja el riesgo. En NPL se usa para calcular el precio de compra de una cartera a partir del recovery rate esperado y la TIR objetivo del fondo.

DPD (Days Past Due)

Días de mora: número de días desde el último pago del préstamo hasta la fecha de corte del tape. Un DPD de 90 es el umbral habitual de clasificación como NPL. DPD > 365 indica un préstamo muy deteriorado con menor probabilidad de recobro extrajudicial.

Due diligence NPL

Proceso de análisis profundo de una cartera NPL antes de su compra. Incluye: revisión del tape, valoración de activos, análisis de la documentación jurídica de cada préstamo, verificación de la situación registral, y cálculo del precio de oferta. Una due diligence completa puede durar de 2 semanas a 3 meses según el tamaño de la cartera.

Ejecución hipotecaria

Proceso judicial por el que el acreedor (banco o fondo) reclama el inmueble hipotecado ante impago del préstamo. En España el proceso puede durar de 2 a 4 años. El activo resultante de la ejecución (adjudicado) pasa a ser REO del acreedor.

Fondo NPL

Vehículo de inversión especializado en la compra y gestión de carteras de préstamos morosos y activos problemáticos. Los fondos NPL compran carteras a descuento (típicamente entre el 10% y el 40% del valor nominal) y generan rentabilidad mediante el proceso de recobro. Los fondos internacionales más activos en España incluyen a Cerberus, Lone Star, Blackstone y Oaktree.

Foreclosure

Término anglosajón equivalente a la ejecución hipotecaria. Se usa en la documentación de fondos internacionales que operan en España.

Gestora de activos (Asset Manager)

Empresa especializada en la gestión de carteras NPL/REO. La gestora es responsable del proceso de recobro: negociación con deudores, procesos judiciales, venta de activos REO, reporting a los fondos. Ejemplos: Hipoges, Axactor, doValue.

Haircut

Descuento aplicado sobre un valor de referencia (normalmente la última tasación conocida) para estimar el valor actual del activo, ajustando por antigüedad de la tasación, estado del activo y condiciones de mercado. Por ejemplo: tasación de €200K en 2020 con haircut del 20% = valor estimado actual de €160K.

LTV (Loan-to-Value)

Ratio que divide el saldo de deuda pendiente (UPB) entre el valor de mercado del activo que lo garantiza. Un LTV del 80% significa que la deuda es el 80% del valor del activo. En carteras NPL, el LTV ponderado es una métrica clave del riesgo de la cartera: a mayor LTV, menor protección del fondo ante pérdidas.

NPL (Non-Performing Loan)

Préstamo no performante o préstamo moroso: préstamo bancario en el que el deudor ha dejado de realizar los pagos acordados, generalmente por más de 90 días (DPD > 90). Los bancos están obligados a provisionar y eventualmente a dar de baja los NPLs de su balance, lo que genera el mercado de venta de carteras NPL.

Préstamo subperformante (SPL, Sub-Performing Loan)

Préstamo con atrasos pero no clasificado como NPL. El deudor paga irregularmente o ha negociado modificaciones de los términos (forbearance). Más fácil de gestionar que un NPL, pero con riesgo de convertirse en NPL si la situación del deudor no mejora.

Recovery rate

Porcentaje del UPB que se espera recuperar del proceso de recobro, neto de costes de gestión. Por ejemplo, un recovery rate del 25% en una cartera de €10M UPB implica que se esperan recuperar €2,5M. El recovery rate es el input más crítico del DCF y varía según el tipo de activo, la fase procesal y el mercado local.

REO (Real Estate Owned)

Activo inmobiliario que ha pasado a ser propiedad del banco o fondo tras el proceso de ejecución hipotecaria o dación en pago. A diferencia de un NPL (que es un préstamo), un REO es directamente un activo inmobiliario en balance. Su gestión es más directa: mantenimiento, venta o alquiler.

Servicer

Empresa especializada en la gestión operativa de carteras NPL y REO en nombre de los fondos propietarios. El servicer se encarga de: contacto con deudores, negociaciones extrajudiciales, seguimiento de procesos judiciales, mantenimiento de activos REO, y reporting al fondo. Los principales servicers en España son Anticipa (BBVA), Altamira (Santander), Haya Real Estate, Servihabitat (CaixaBank) y Solvia (Sabadell).

Tape (Tape NPL)

Archivo Excel o CSV que el servicer entrega a la gestora o fondo con el inventario completo de activos de la cartera y sus datos. El nombre «tape» proviene de los tiempos en que estos datos se compartían en cintas magnéticas. No existe un formato estándar: cada servicer tiene sus propias columnas y nomenclaturas.

TIR (Tasa Interna de Retorno)

Rendimiento anualizado esperado de la inversión en una cartera NPL. Los fondos NPL tienen TIR objetivo que oscila típicamente entre el 10% y el 20% según el perfil de riesgo del fondo. La TIR es el parámetro clave en el DCF para calcular el precio máximo de compra de una cartera.

UPB (Unpaid Principal Balance)

Saldo de capital pendiente del préstamo: el importe de deuda que el deudor debe, excluyendo intereses y comisiones. El UPB es la unidad de medida del tamaño de una cartera NPL. Una cartera de «€10M UPB» tiene €10 millones en capital pendiente de cobro. El precio de compra se expresa habitualmente como porcentaje del UPB.

Write-off (Fallido)

Activo o préstamo que el banco ha dado de baja en su balance como irrecuperable, aunque mantiene los derechos de reclamación. Las carteras de fallidos tienen precios de compra muy bajos (5–15% del UPB) pero también mayor incertidumbre en el recovery.

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Acrónimos de referencia rápida

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre NPL y REO?

Un NPL es un préstamo (deuda) que está en mora. Un REO es un activo inmobiliario que ya está en el balance del fondo o banco, generalmente como resultado de una ejecución hipotecaria o dación en pago. Una cartera NPL puede contener tanto NPLs (préstamos) como REOs (activos ya adjudicados).

¿Qué es un tape NPL y por qué no hay un formato estándar?

El tape NPL es el archivo con el inventario de activos que el servicer entrega al fondo. No hay formato estándar porque cada banco español originó sus préstamos en sistemas distintos, y cada servicer mantiene sus propios sistemas de gestión. La falta de estandarización es uno de los principales dolores del sector y la razón de ser de herramientas de importación automática como InmoNPL.

¿Cuánto se descuenta un portfolio NPL respecto al UPB?

Varía enormemente según la calidad de la cartera, el tipo de activos y las condiciones de mercado. En España los precios históricos de carteras NPL han oscilado entre el 5% del UPB (carteras muy deterioradas, sin garantía real) y el 50–60% del UPB (carteras con buenos activos REO y procesos avanzados). En 2024–2026, el mercado español está entre el 20% y el 40% para carteras residenciales con garantía real.

¿Qué significa que un activo es «libre» en un tape NPL?

Que el activo inmobiliario está disponible para su venta o uso inmediato: no está ocupado por el deudor, ni arrendado a terceros, ni tiene cargas ocultas pendientes de resolver. Los activos libres tienen mayor valor (se venden más rápido y a mejor precio) y se diferencia en el tape de los activos ocupados, arrendados o con procedimiento judicial pendiente.

InmoNPL — Software de valoración y gestión de carteras NPL/REO para España.